測量に関する質問
- 面積（㎡）から坪に換算する方法は？
- まず、『㎡』から『坪』へは・・・面積（㎡）×0.3025＝（坪） 計算例1
『坪』から『㎡』へは・・・（坪）×3.305785＝（㎡） 計算例2
（例）100㎡は？ 100×0.3025＝30.25坪
100坪は？ 100÷0.3025=330.57㎡
簡略式
㎡→坪 １割引いて３で割る
100－10＝90 90÷3＝30 約30坪
坪→㎡ 1割足して３を掛ける
100＋10＝110 110×3＝330 約330㎡
- 境界とは何？
- 境界には公法上の境界と私法上の境界（筆界）があります。私法上の境界とは、所有者同士が認識している現況の境界で、所有権境界とも言われています。 公法上の境界（筆界）とは法務局の地図（公図）に記載されている境界線を指し所有権境界と違って所有者同士で自由に決めることはできません。不動産登記法でいう境界とは筆界を指します。
- お隣さんが土地の売買の為に境界確認を求められました。どうすればよいですか？
- 前の質問のように土地売買等で所有権を移転する為に境界を確定するには、基本的には筆界の立会が必要となります。
自分が占有している現況境界（所有権境界）と筆界が一致していれば、その現況境界を測量してもらい図面を確認して立会証明書に捺印してあげればよいと思います。 問題は現況境界（ブロック塀等）と筆界がずれている場合です。 その場合は現況と筆界を一致させるために分筆登記が発生する可能性があります。現況と筆界の違いは見た目では分かりませんので、土地の境界線の測量には測量士ではなく、境界の専門家である弊社の土地家屋調査士にご相談下さい。
- 田畑をやめて駐車場にしたいのですが・・
- 農地を勝手に他の地目に変更することはできません。
市町村の農業委員会に農地転用の許可申請をする必要がありますが、ちゃんとした理由がなければ許可がおりないこともあります。詳細は弊社までお問い合わせください。
- 小さな土地の測量なのですが、地形が悪く使い勝手が良くない土地なので、お隣りと３坪程度交換したい と考えておりますが測量してもらえるのですか？
- もちろん面積の大小にかかわらず測量のご依頼をお請けしております。
ただ、その場合には分筆登記が必要ですので、その分の費用は発生いたします。実際の利用上の交換だけして登記を怠るとその後の境界紛争の種となってしまいますので、必ず分筆登記・所有権移転登記はされておいたほうがよろしいかと思います。詳細は弊社までお問い合わせください。
- 境界からブロックが越境しています。すぐに取壊さなければなりませんか？
- 越境がわかっていてご自分にも建替えの費用があれば取り壊してお建て替えをされるか、その分をお隣から分筆して所有権移転されたほうがよろしいかと思います。
お建替えや分筆登記の費用が無ければ、隣接地主と交渉して今後どちらかが売買や建物・塀等の建て替えの際に境界線に合わせてブロック塀を作り直す旨の協定書を取り交しておけばよろしいかと思います。
- 土地の使用目的を変えたい場合はどうすればいいのですか？
- 法務局に地目の変更登記申請をします。
例えば雑種地や原野などに建物を建てた場合は「宅地」へ変更することになりますし、逆に建物を取り壊して駐車場にしたい場合は「宅地」から「雑種地」へ地目変更登記をします。現実に用途が変わっていれば登記は可能ですが、問題は前述のように農地（地目が田、畑）の場合は農地転用許可が必要になり、作業としては少し面倒になります。
- 分筆登記の為の立会いは隣接の場合も所有者本人でないとだめでしょうか？
また、所有者がすでに亡くなっている場合はどうしたらいいのでしょうか？
- 基本的には所有者本人が立会って、立会証明書、境界確認書等に署名・捺印が必要となります。
ただ境界立会は保存行為と解されますので、実務上は所有者から委任を受けたご家族や代理人でも可能です。
所有者が亡くなっている場合には、原則は相続人全員の立会が必要ですが、上記と同じように相続人のお一人でも可能です。
- 相続で土地を物納する場合とは？
- 相続税を現金納付できない場合に、その土地を代わりに納める物納という制度があります。基本的に物納のためには、境界確定や越境構築物や越境埋設物の除去などが必要です。
お手続きが少し面倒ですので、詳細は弊社へお問い合わせください
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土地購入に関する質問
- 土地の売買の金額(坪単価)は、売主と買主で勝手に決めてよいのか？
基準になる価格表(坪単価表)とかありますか？
- 取引は双方の合意で成立しますので、原則としてお互いが納得すれば坪単価は自由に設定してよいことになっています。
ただ、お知り合い等のお取引で極端に安い金額で設定してしますと税務署から贈与とみなされ、買主に贈与税がかかってくる可能性があります。
国内の地価に関する情報は、例えば地価公示の場合は毎年1月1日時点の価格が同年3月の官報に、また、都道府県地価調査は毎年7月1日時点の価格が同年9月に各都道府県の公報に掲載、公示されます。一方、相続税・贈与税の評価額（路線価・評価倍率表）は国税庁が毎年8月に公表しています。この他、国、地方自治体および民間から多数の関連資料が刊行されているほか、近年ではインターネットを通じて得られる地価情報も充実しています。
- 土地の権利書を無くした場合は、何処に行けばよいですか？
- 登記済権利証（現在は登記識別情報）は再交付されませんので、売買等で必要な場合は司法書士にご相談ください。
弊社にお問合せ頂ければ対応させて頂きます。
- 定年退職をして畑をやりたいのですが、土地を借りるのではなく購入したいのですが、可能ですか？
- 原則として農地の売買は一般人ではできません、その自治体の許可が必要となります。
例えば、５年後の農業経営をどのように改善・発展させていくのか経営改善計画書を提出したりまた、認定要件として下記の要件を満たしていることが必要となったります。５年後の所得目標が農業従事者２人の経営体当たり平地農業地域750万円程度、中山間地域600万円程度。労働時間が主たる従事者１人あたり年間総労働時間が1800～2000時間になるよう雇用配分を考えること。
上記のようにとても面倒な手続きが必要になります。
- 土地を売りたいのですが、必ず測量をしないといけないですか？
- 義務ではありませんが、売りたい土地と隣接地との境界を確認して境界確定測量をすることで、正確な面積が提示できますし、売買後の境界トラブルを防ぐことが可能です。
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建築設計に関する質問
- 自分の敷地は、道路に接していません！住宅を建てることが出来ますか？
- 建築基準法では原則として、敷地が４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければ建築することはできません。 道路に接していない土地であれば、道路側の土地所有者から２ｍ幅で専用通路として譲ってもらうか、賃貸借契約をして道の分を確保されたほうがよろしいかと思います。仮に４ｍ未満の道路に接している土地でも、建築基準法４２条2項において緩和規定があり、道路の中心線から２ｍセットバックすれば建築が可能となります。
- 建築設計を依頼した場合、費用は何時頃から発生しますか？
- 基本のプランとスケッチ程度の打ち合わせまでは費用はかかりませんが、図面を描き始めると費用が発生すると思ってください。設計はお客様のライフスタイルに合わせて練り上げていくもので、お客様の満足度にかかわる重要な工程です。
- 構造計算も、設計士の仕事ですか？
- 建物保存登記や抵当権設定登記申請時に登録免許税、完成後には不動産取得税、固定資産税・都市計画税などが発生します。その他工事費のほかに設計料、測量費、登記申請費用等がかかります。詳細は弊社までお問い合わせください。
- 建ぺい率とはなんですか？
- 敷地面積に対する建築面積の割合のことです。
建設予定地の用途地域によって違います。たとえば建ぺい率が６０％の地域で１００坪（３３０㎡）の土地には、１９８㎡までの建築面積をとることが可能です。
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登記申請に関する質問
- 相続で土地を兄弟で分けたいのですが、どうすればいいですか？
- 兄弟全員で分ける場合は、一旦全員の共有で相続登記をし、人数分の分筆登記をします。 さらに、共有物分割登記でそれぞれの単有名義にします。
- 自分の土地が三つに分かれていて、管理(税金処理、手続き等)をする為に 一つに土地をまとめたいのですが 可能ですか？
- 3筆の土地が隣接しており、それぞれの土地に所有権以外の権利(抵当権等)の登記が付いていな ければ可能です。抵当権等が付いている場合でも、登記の目的、受付番号等の内容が一致してい れば可能です。
その場合、いずれか一筆の登記識別情報(登記済権利証)が必要となります。紛失した場合は、土地家屋調査士にご相談下さい。
- 今まで畑として使用していた場所に家を建てたいのですが、出来ますか？
- その場合、農業委員会の転用許可が必要になります。農業振興地域や市街化調整区域では原則 として、建築は出来ません。但し、農家の分家や近隣住民の日用品販売の店舗等は可能です。その他、特別な事情があれば建築出来る可能性がありますのでご相談下さい。転用許可をもら って建築した場合、その証明書を添付して地目変更登記を申請致します。
- 自分の土地にお墓を建てたいけど、何からすればいいですか？
- 沖縄では、よくご自分の土地に勝手にお墓を作る人がいらっしゃいますが、それは違法です。 『墓地・埋葬等に関する法律』により、県知事の許可が必要になります。まずは、保険所へご相談下さい。
- 税金を安くする為に『宅地』から『畑』に変更は可能ですか？
- 一般の人がご自分の土地の一部を家庭菜園として、地目を『畑』に変更する事は出来ません。 畑を耕作するには農業従事者の許可を取り、正式に『畑』と認められた場合には地目変更が出 来ます。 一般には『宅地』から『畑』の変更は、認められる可能性は低いです。
- 境界(？)らしき物が現地にあるのですが、登記簿で調べた面積と明らかに違って いるように思えるのですが、どうすればいいですか？
- 土地家屋調査士へ境界測量を依頼し、それが境界棟であれば測量を行い、隣接する所有者との立会い及び境界確認をして法務局へ土地地積更正登記として申請する事により、現地と登記簿 面積が一致します。
- 地図訂正とはどういうことですか？
- 法務局の公図(旧土地台帳付属地図)や、14条地図に誤りが有る場合それを訂正する事です。登 記申請にはあたらないので、地図訂正申請出となります。原則として、土地所有者からの申出 となっております。ただ、公の図面を訂正する訳ですから(単に現況と地図が相置しているという事だけではダメで)法務局の地図が明らかに間違っている事を証明する必要があります。
- 筆界線(点)の訂正はどのようにしていますか？
- 前記の様に、間違っている事が明白であれば地図訂正申出をします。その他、明白ではないが 違う気がするので明らかにしたい場合、法務局へ筆界特定の申請をするか、裁判所へ境界確定訴訟を起こす事になります。いずれにしても、一般の方には所有権の境界や公法人の境界(筆界 )というものが判りにくいので近隣とのトラブルを防ぐ為にも土地家屋調査士へご相談下さい。
- 現在、新築途中ですがいつ頃登記すればいいのですか？
- 金融機関の融資実行のタイミングもありますが、登記申請の前提として屋根・外壁は勿論の事、電気・水道等が開通しておりキッチン・バス・トイレ等が設置された段階となります。最近の 登記官は建物としての認定が厳しくなっており、出来れば工事完了の引渡しが終わってから申 請した方がスムーズにいきます。明細は、土地家屋調査士にご相談下さい。
- 新築で申請した時に、税金が安くなる方法があると聞いたのですが？
- 本人が住む専用住宅であれば、市役所に『専用住宅証明書』の申請をする事により登録免許税 が軽減されます。保存登記の場合、固定資産評価額の1000分4が1000分1.5に抵当権設定登記の場合1000分4が1000分1になります。
- 今ある建物を解体するのですが、何処かに報告しないといけないですか？
- 取壊しから1ヶ月以内に、法務局へ建物幻滅登記を申請します。必要書類として、解体業者から『取壊証明書（印鑑証明書添付）』をとり、土地家屋調査士へ依頼して下さい。
- 抵当権のある建物の減失登記は出来るの？
- 『状況』 （この度、古屋付き土地を購入しました。建替えるにあたって、自分でできる登記は自分でしようと思っています。 滅失登記も自分でやろうと思っているのですが、現在建物には不動産を購入したときに銀行の抵当権がついて います。抵当権の付いている建物について滅失登記はできるのでしょうか？ 滅失登記が所有権登記に対するものではなく表示登記に対するものだとすれば、抵当権に関係なく登記できる と思うのですが。また、できるとすればその抵当権はどこにいってしまうのでしょう？新しい建物の保存登記を すれば自動的についてくる？なんてことはないと思うのですが。）
A：不動産登記法上、表示登記制度は現地の物理的状況を正確に登記簿に反映させる事にあります。その原則から考えれば、確実に建物が存在しないならば建物の減失登記は可能です。しかし、 実際では銀行の承諾書を添付する事が多いので、銀行へ相談されてから土地家屋調査士へご相 談下さい。
- マンションを建てているのですが、登記の手続きはどうすればいいですか？
- 区分建物（マンション等）は、原則として土地の所有権は建物の所有権と一体となって権利変動します。その為、今後土地と建物を別々に処分する可能性があれば登記前に公正証書により『 分離処分可能規約』を作成しておく必要があります。その他は、通常の普通建物と同じように所有権証明書として『確認済書・検査済書・工事完了引渡証明書』などをご準備下さい。
- 現在2階建ての家を、二世帯住宅にしたいのですが、まず何から手を付けていいのですか？
- それぞれを別々の所有権としない場合（1階を親夫婦、2階を子供夫婦等）普通建物を区分建物とする建物区分登記を申請する事になります。区分の要件としては、それぞれが機能的・物理的に独立している必要があります。内階段で1階と2階の仕切りが無い、バス・キッチン等が共用などの場合は要件を満たして無いので、区分建物になりません。明細は土地家屋調査士にご相談下さい。
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開発行為に関する質問
- 開発行為にかかる時間はどの程度ですか？
- ケースにより差がありますが、測量から始めて事前協議までに約2ヶ月、申請してから各種協議などを行い許可が下りるまで約４～５ヶ月、トータルで６～７ヶ月程度はかかると思ってください。
- 規模にもよるのでしょうが費用はだいたいどの程度でしょうか？
- 面積や地形の高低差などで費用はかなり変わりますが、現況測量、境界確定などは必ず行わなければいけません。また高低差のある土地ではよう壁の設計なども必要になってきますので、３０００㎡程度の開発行為許認可申請で測量・設計費込みで大雑把に見積もって２００万円程度です。
- 『３，０００㎡以上の開発行為については知事の許可が必要です。』とありますが、認可のとれない事もありますか？
- 開発行為の許可とはそもそもできない行為を、条件などをつけて認めてもらう行為です。
弊社ではお客様のご要望にお答えできるよう最大限に努力いたします。
測量Q&A
